Immer weniger Sozialwohnungen in Köln
Immer weniger Sozialwohnungen in Köln
Von 105.000 auf knapp 37.000 Sozialwohnungen: Die Stadt Köln steuert auf eine massive Krise hin – und das schlimmste Jahr kommt erst noch.
von Marcel Hövelmann (veröffentlicht am 10.06.2024)
Marcel Hövelmann ist Mitglied von GUT Köln und lebt in Sülz.
Die Krise auf dem Kölner Wohnungsmarkt, vor allem für Menschen mit einem Wohnberechtigungsschein, verschärft sich noch immer. In den nächsten drei Jahren verlieren rund 8.000 Wohnungen die Bindung an eine vergleichsweise geringe Miete und gehen auf den freien Markt. Das sind gemessen an der aktuellen Gesamtzahl dieser Wohnungen rund 22 Prozent. Bis zum Jahr 2033 fallen insgesamt knapp über 20.000 Wohnungen aus der Bindung. In Köln zu leben wird für Menschen mit geringem Einkommen damit immer schwieriger. Tatsächlich hat die Anzahl der sogenannten öffentlich geförderten Wohnungen schon seit vielen Jahren drastisch abgenommen, 1990 gab es noch mehr als 105.000 davon, heute sind es nur noch knapp 37.000. Öffentlich gefördert heißen die Wohnungen, weil das Land den Bau fördert. Der Bauherr bekommt günstige Kredite und muss einen Teil nicht zurückzahlen, im Gegenzug wird die Wohnung für 25 bis 30 Jahre an eine Miete „gebunden“. Derzeit sind ca. 8 Euro Kaltmiete je Quadratmeter. Vor allem das Jahr 2025 mit rund 4500 Wohnungen, die aus der Mietbindung fallen, wird sich deutlich bemerkbar machen.
Laut Stadt haben 2015 viele Bauherren die Darlehen des Landes vorzeitig zurückgezahlt, zehn Jahre später endet die Bindung. Um eine solche Wohnung zu bekommen, brauchen Bürger*innen einen Wohnberechtigungsschein. Diesen Schein erhalten sie, wenn ihr Einkommen eine bestimmte Summe nicht überschreitet, bei einem Ein-Personen-Haushalt sind es beispielsweise jährlich 20.420 Euro. Zwei-Personenhaushalte können bis zu 24.600 € verdienen. Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich die Einkommensgrenze um weitere 6.400 €.
Die große Krux
Viel mehr Menschen haben ein Anrecht darauf, als es Wohnungen dieser Art gibt. Laut Stadtverwaltung dürfen rund 45 Prozent der 580.000 Haushalte einen solchen Schein besitzen, das sind 224.000 Haushalte – bei knapp 37.000 Wohnungen. Das nenne ich mal: "Sozialen Sprengstoff". Es ist ein fast aussichtsloses Rennen um die besten Plätze, oft von Menschen mitten aus der Gesellschaft. In der aktuellen Situation ist die Fluktuation im Sozialwohnungsbestand vor allem auf Todesfälle oder Umzüge ins Pflegeheim beschränkt. Dies verschärft die Situation weiter.
Kooperatives Baulandmodell greift bislang nicht
Im Jahr 2014 hat die Stadt Köln das Kooperative Baulandmodell eingeführt, es verpflichtet Bauherren ab einer gewissen Größe des Bauprojekts, 30 Prozent der Wohnfläche für öffentlich geförderte Wohnungen zu reservieren. Über die Rendite für die anderen 70 Prozent fangen die die Investoren die 30 Prozent Sozialwohnungen auf. Doch jetzt verkomplizieren steigende Zinsen, die Energiekrise, Lieferschwierigkeiten durch den Krieg und Fachkräftemangel den Neubau. Außerdem knickt die Stadtverwaltung gegenüber Investoren zu oft ein und weicht von der Regelung ab. Die „Quersubventionierung“ der Sozialwohnungen über frei finanzierten Wohnbau war sowieso stets ein vages Instrument. Diese Möglichkeit ist bei den gestiegenen Zinsen und Baukosten wohl nicht mehr durchsetzbar, da inzwischen frei finanzierte Wohnungen Kauf- oder Mietpreise erfordern, die nur ein sehr kleiner Teil der Haushalte leisten kann. Zumal bis Ende 2021(!) noch keine einzige Wohnung in Köln über das Modell fertig gestellt worden war, unter anderem wegen Schlupflöchern, um sich von der Quote zu befreien. Seitdem sind nur wenige Wohnungen über diesen Weg entstanden.
Alle Expert*innen glauben nicht daran, dass die 8.000 wegfallenden Wohnungen kompensiert und die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen in Köln stabilisiert werden können.
Und nun?
Wie man sich schon denken kann, gibt es keine "einfache" Antwort und auch kaum kurzfristige Lösungen. Aber umso wichtiger ist eine mittel- bis langfristige Strategie mit einem konkreten Maßnahmenbündel! Wie ich mir das vorstelle, daran arbeite ich derzeit noch, aber werde ich zum Jahreswechsel 2024/2025 vorlegen können. Eines kann ich aber schon einmal verraten - wir brauchen viel, viel mehr Wohnraum im öffentlichen Eigentum. Immobilieninvestoren haben Null Interesse an Sozialwohnungen sowie dem Gemeinwohl im Allgemeinen. Um den öffentlichen Bestand sukzessive zu erhöhen gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Bis dahin empfehle ich den Klassiker aus dem Jahr 2020 "Verbietet das Bauen".
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